大家好我是小寶，一名不只懂保險(xiǎn)的理財(cái)博主

大家都感覺(jué)到了，最近樓市不景氣，買(mǎi)房的人少了很多，不管是價(jià)格還是成交量都頂不住了。

以一線吊車尾廣州為例，頹勢(shì)明顯——

(資料圖)

現(xiàn)在各地都猛上手段，之前覺(jué)得尺度很大的政策現(xiàn)在也都司空見(jiàn)慣。

比如降低二套房首付比例，降低貸款利率，松綁限購(gòu)等等等等…

這要是擱以前，量?jī)r(jià)早都起飛了。

但今時(shí)不同往日，大環(huán)境差人人自危，別說(shuō)買(mǎi)房了，下個(gè)月有沒(méi)有工資發(fā)都不知道。

讓人掏空幾個(gè)錢(qián)包，買(mǎi)一個(gè)未來(lái)沒(méi)什么漲幅的固定資產(chǎn)？

嗐，別開(kāi)玩笑了

而讓人不爽的是，各地降房貸利率，降的都是新增房貸。

存量的已經(jīng)上車的，不好意思，遵循“老用戶不如狗”原則

咋辦呢？

有的人就會(huì)想些“歪招”，比如把房貸換成利率更低的經(jīng)營(yíng)貸。

房貸利率5%+，經(jīng)營(yíng)貸呢，才3%左右，差距明顯。

朋友圈有些中介也會(huì)推這類業(yè)務(wù)，真是“急客戶之所急”

最近問(wèn)的人不少，正好我有朋友在辦這個(gè)業(yè)務(wù)，我還深度參與了，給大家嘮嘮這玩意兒~

……

先說(shuō)說(shuō)「經(jīng)營(yíng)貸」是個(gè)啥。

它的全名是「抵押經(jīng)營(yíng)貸」，主要針對(duì)的貸款用戶是企業(yè)主。

比如我有一家在運(yùn)營(yíng)的公司，現(xiàn)金流吃緊了，可以找銀行通過(guò)抵押房產(chǎn)貸出房產(chǎn)市價(jià)的70%用于公司經(jīng)營(yíng)。

所以，抵押經(jīng)營(yíng)貸的核心在”抵押“和”經(jīng)營(yíng)“上面。

抵押的是房子，貸出來(lái)的錢(qián)要用于經(jīng)營(yíng)。

由于近些年國(guó)家都在扶持中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)，受口罩問(wèn)題影響，甚至還有很多貼息優(yōu)惠政策，所以銀行也在大力推這項(xiàng)業(yè)務(wù)，找有困難又有房子作為抵押物的企業(yè)主來(lái)做貸款。

但慢慢的，有些人把這個(gè)業(yè)務(wù)給做歪了。

誒，我作為企業(yè)主，我資金不緊缺不需要貸款，但是我想買(mǎi)第二套房啊。

一些城市二套房的利率高，且首付比例高達(dá)70%，比如說(shuō)上海。

如果我先買(mǎi)一套房子，然后找銀行做抵押經(jīng)營(yíng)貸，貸出70%的錢(qián)出來(lái)。

那不就相當(dāng)于變相降低了我的二套房首付比例？

雖然這是明令禁止的，但銀行有的時(shí)候?yàn)榱薑PI，也會(huì)選擇睜一只眼閉一只眼。

可漸漸地，有的人把事搞得更歪了。

我沒(méi)有公司，也想這么搞咋辦

中介說(shuō)可以，給你搞個(gè)空殼公司，把你包裝成企業(yè)主。

先全款買(mǎi)房，然后以這個(gè)公司法人或股東的名義去申請(qǐng)抵押經(jīng)營(yíng)貸，一樣能變相降低買(mǎi)房的首付和利率。

當(dāng)然，也有不少企業(yè)主是真的通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸來(lái)解決資金問(wèn)題，擴(kuò)大規(guī)模搞生產(chǎn)。

但比例嘛，那就不好說(shuō)了。

……

看起來(lái)很不錯(cuò)對(duì)吧，利率又低，還能變相降首付，中介都是這么宣傳的。

但實(shí)操起來(lái)你可真要當(dāng)心了，一不小心就掉大坑。

我朋友作為一個(gè)真實(shí)的企業(yè)主，搞了這件事，我來(lái)說(shuō)說(shuō)目前他的困境，以及后面可能會(huì)碰到的問(wèn)題。

首先再跟大家明確的是，這事從明面上是禁止的，經(jīng)營(yíng)貸資金不能回流到樓市。

想通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸降首付，最起碼要先用全款把房子買(mǎi)下來(lái)。

然后用這個(gè)沒(méi)有貸款的房子，作為抵押物，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。

那問(wèn)題來(lái)了，全款買(mǎi)房的資金從哪里來(lái)？

我朋友運(yùn)氣比較好，認(rèn)識(shí)我，我借他

沒(méi)有朋友能籌集到資金的咋辦，只能找大耳窿（放高利貸的）做過(guò)橋。

啥意思？

找小貸公司，用萬(wàn)6-萬(wàn)8的資金成本，把房子先全款買(mǎi)下來(lái)。

等銀行批貸放款了，再還給小貸公司。

啥是萬(wàn)6？

一萬(wàn)塊借一天，利息是6塊錢(qián)。

好像不多？

年化利率20%+。

像我朋友比較倒霉，資料提交后，銀行審批員被封家里了。

現(xiàn)在一個(gè)月了還沒(méi)批下來(lái)，幾百萬(wàn)的房子，要是找小貸公司過(guò)橋，光是利息就要好幾萬(wàn)。

另外，像我朋友還好，是真的有公司在經(jīng)營(yíng)，就算他自己找銀行申請(qǐng)問(wèn)題都不大。

但很多人是沒(méi)有公司的，就需要找中介買(mǎi)公司、做賬，把他包裝得像個(gè)真企業(yè)主。

包裝當(dāng)然是有成本的，不光買(mǎi)公司或代理注冊(cè)公司要幾千塊，以后為了維系這家公司，還需要財(cái)務(wù)做賬年審，每年又是幾千塊。

這就跟無(wú)底洞一樣，后續(xù)要不斷往里面填。

但凡中間有點(diǎn)什么政策上的變動(dòng)，維持這個(gè)空殼公司的難度和成本可能就會(huì)指數(shù)級(jí)上升。

而這，中介絕不會(huì)提醒你。

你以為風(fēng)險(xiǎn)就這些嗎？

不，還沒(méi)完呢。

風(fēng)險(xiǎn)一：抽貸

國(guó)家三令五申的說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸不能用于買(mǎi)房，一旦銀行發(fā)現(xiàn)客戶違規(guī)，就有權(quán)收回資金。

銀行睜一只眼閉一只眼的話還好，萬(wàn)一上頭要求嚴(yán)查，你說(shuō)這種空殼公司經(jīng)得起查嗎？

試問(wèn)銀行要是抽貸，一下要還幾百萬(wàn)的資金，有幾個(gè)人能hold得住？

hold不住怎么辦？

被起訴，坐等房子被拍賣(mài)。

所以別聽(tīng)中介說(shuō)什么把錢(qián)搞到手了就可以把公司注銷掉，沒(méi)什么成本，扯淡。

風(fēng)險(xiǎn)二：續(xù)貸成本

一般的房貸，短則幾年十幾年，長(zhǎng)則二三十年。

但經(jīng)營(yíng)貸不同，尤其是剛過(guò)戶的房子+新辦的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一般只能搞三五年先息后本的經(jīng)營(yíng)貸。

三五年后到期了，需要?dú)w還本金，重新走一遍前面的流程，再申請(qǐng)新的經(jīng)營(yíng)貸。

這就面臨兩個(gè)問(wèn)題，一是要先歸還本金，又得找小貸公司過(guò)橋，幾萬(wàn)塊的成本免不了。

二是續(xù)貸得根據(jù)政策看，萬(wàn)一續(xù)貸的時(shí)候國(guó)家放水收縮了，新續(xù)的經(jīng)營(yíng)貸利率上浮到4%+甚至是5%+，又或者那會(huì)兒銀行壓根就不做經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)了，咋辦？

這個(gè)誰(shuí)都不敢打包票。

要是續(xù)貸不成，又沒(méi)有足夠的資金全款拿下，你就等著房子被拍賣(mài)原地爆炸吧

當(dāng)然，中介才不管這些，能做一單是一單，他賺他的過(guò)橋利息，他賺他的中介費(fèi)用，所有的風(fēng)險(xiǎn)跟他一毛錢(qián)關(guān)系都沒(méi)有。

所以說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸不是大家想象中的小甜甜。

我認(rèn)為房貸利率在6%以內(nèi)的，沒(méi)必要正眼看它。

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