6月18日，國內首批4只商業不動產公募REITs（不動產投資信托基金）——中金唯品會商業REIT、國泰海通砂之船商業REIT、匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT將在二級市場上市交易。

什么是商業不動產REITs？

(資料圖)

根據去年12月31日印發實施的《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，商業不動產REITs是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。

商業不動產REITs和其它REITs有何區別？

重要區別在于基金底層不動產的資產類型。滬深交易所公開募集不動產投資信托基金業務指引第1號——審核關注事項（試行）中提及的不動產資產類型主要包括商業不動產、租賃住房、產業園區、倉儲物流、收費公路等五大類。其中，商業不動產主要是指商業綜合體、商業零售、辦公、酒店等。

根據國家發展改革委2025年11月印發的《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，基礎設施領域REITs行業范圍可覆蓋交通、能源、市政、生態環保、倉儲物流、園區、文化旅游、消費等基礎設施，以及包括數據中心類、AI基礎設施項目等在內的新型基礎設施、租賃住房、水利設施、商業辦公設施、養老設施、城市更新設施等。

首批上市的4只商業不動產REITs，分別投了什么資產？

目前首批4只產品主要覆蓋商業購物中心、商業辦公寫字樓這兩類資產。其中，有2只基金的底層資產均為奧特萊斯購物中心。

具體看，中金唯品會商業REIT底層資產為鄭州杉杉奧特萊斯項目及哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，總建筑面積分別約11.20萬平方米、13.06萬平方米，2025年加權平均出租率分別為99.52%、99.89%，銷售額分別為21.58億元、16.72億元，運營凈收益分別為2.66億元、1.80億元，運營凈收益率均超過70%。

國泰海通砂之船商業REIT持有的不動產項目為位于陜西省西安市的砂之船（西安）奧特萊斯項目，建筑面積14.13萬平方米，2025年平均出租率98.03%，營業收入4.14億元，凈利潤2.35億元，營業毛利率80.52%。

中信建投首農商業REIT持有的不動產項目為坐落于北京市昌平區的龍德廣場項目。龍德廣場項目業態為購物中心，總建筑面積約為22.27萬平方米。2025年加權平均出租率96.89%，營業收入2.64億元，凈利潤0.99億元，營業毛利率64.04%。

匯添富上海地產商業REIT投資的不動產是位于上海黃浦區的鼎保大廈、鼎博大廈。兩棟大廈的商業、辦公用房總用地面積分別為11378平方米、16190平方米。2025年年末出租率分別為100%、99.33%。2025年營業收入均超過1億元，運營凈收益分別為7887萬元、5015萬元，運營凈收益率分別為81.81%、71.93%。

首批商業不動產REITs發行情況如何？

首批4只基金均在2天內完成發行。其中，份額發行均以戰略配售為主，中金唯品會商業REIT、國泰海通砂之船商業REIT戰略配售份額占比均達75%，中信建投首農商業REIT、匯添富上海地產商業REIT戰略配售份額占比為70%。剩余發行份額中，網下發售和公眾發售各占70%、30%。上市交易公告書顯示，這批基金的前十大份額持有人中出現多家券商、私募機構身影。